【敷金】賃借人の敷金返還請求権の差押えをされた場合の投資用不動産オーナーの対応方法
投資用の不動産を経営しているのですが、先日、裁判所から、賃借人からお預かりしている敷金の差押え通知が届きました。すぐに債権者に支払いをした方がよいんでしょうか？
敷金についても、民法で、明文の規定ができたと聞いたのですが、どうすればよいのか教えてください。
敷金の差しさえは、債権者としては、有力な債権回収手段の一つですね。
ただ、敷金は、賃料の支払いが滞ったとき、賃貸人の債権回収手段として、担保としての効力を有します。そのため、差押え債権者との関係でも、優先しますし、実際に、賃借人から建物の明け渡しを受けてから、支払いをすれば良いのです。
今まで、実務として、こういった運用がなされていましたが、改正民法によって、このことが明文化されました。
また、改正民法の敷金の規定は、不動産のみならず、動産や、保証金名目で預かっているものにも及びます。
不動産賃貸借契約においては、賃借人から賃貸人に交付される敷金は、ごく一般的なものですが、旧民法には、敷金に関して、きちんと説明した規定がありませんでした。
改正民法では、国民に分かりやすい民法を示すため、敷金についても、今までの判例、実務を反映した規定がおかれています（622条の2）。
敷金の定義
敷金は、『いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。』とされています（622条の2第1項）。
担保目的に交付される金銭であることが明示されていることと、「いかなる名目によるかを問わず」とされていることから、敷金としての名目ではなく、保証金として預かっているものも、622条の2の「敷金」に該当することになります。
担保目的がない、礼金、権利金といったものは、ここでいう「敷金」には当てはまりません。
なお、敷金は、一般に、不動産賃貸借契約で問題となりますが、不動産以外を目的とした担保目的の金銭交付も、「敷金」として、622条の2の定めに服することになります。
敷金返還債務の発生時期
賃貸人としては、敷金は、いつ返せばよいのかが気になるところですが、改正民法は、明文でこれを明らかにしました。これにより、敷金は、賃貸借の終了後、賃貸物の返還後（建物賃貸借であれば、賃借人の建物からの退去後）となることが、はっきりとしました。
①賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
②賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
敷金の賃貸人の優先弁済と賃借人の弁済充当の否定
例えば、不動産賃貸借契約で、賃借人が、賃料を滞納している場合、賃貸人は、敷金をもって、賃料の支払いに代えることができますが、賃借人から、敷金から、賃料を支払ったことにしてくれとは言えません。
これも、実務では当たり前のことですが、622条の2第2項で明文化しました。
敷金返還請求権の差押え
冒頭の質問であったとおり、敷金返還請求権の差押えは、賃借人が債務者となっている場合、債権者としては、差押え可能財産として、有力な債権回収手段の一つです。
実際に、収益不動産を持っている人は、突然、裁判所から、差押えの書面が届いて、びっくりする場合もあるでしょう。
賃借人は、賃貸人に対して、賃貸借契約終了後かつ賃貸目的物の返還後、敷金を返せという請求権を持っています。これが、敷金返還請求権というもので、これを債権差押え命令に基づいて差し押さえるのが、敷金の差押えと言われているものです。
敷金の差押え命令をうけた賃貸人（第三債務者）は、裁判所の差押え命令にもとづき、「債務者に対し、債権の取立てその他の処分を禁止し、かつ、第三債務者に対し、債務者への弁済を禁止しなければならない。」（民事執行法第145条１項）とされ、賃借人は、賃貸人に対し、敷金を返せとは言えなくなりますし、賃貸人も、これを無視して、賃借人に敷金を返すことができなくなります。
敷金の差押え命令が届いた後に賃貸人の取りうる対応
そのため、賃貸人は、債権者に、敷金の残額を交付することになりますが、敷金の交付時期は、敷金返還請求権の発生後、すなわち、賃貸借契約終了後かつ賃貸目的物の返還後で足りますし、また、交付額も、賃借人の延滞賃料、遅延損害金、明渡が遅延した場合の賃料相当額損害金について、差し引いて支払いをすれば足ります。
しかし、何らかの債務が滞っている債務者は、すでに資力がなく、運転資金にも事欠き、賃料の支払も難しくなっている場合があります。
賃料の支払も滞り、事業継続不可能となると、賃貸人から退居の要求をうけ、退去時に生じる原状回復費用の支払いもできずに、敷金から、賃料、遅延損害金、契約解除後の賃料相当損害金、原状回復費用など、諸々の債務が差し引かれ、結局、敷金から一円も回収できないといった場合もあります。
敷金返還請求権の差押えができたからといって、安心はできません。
それ以外の債権回収手段も考えないといけないと、そういったお話しでした。
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