【賃借人の原状回復義務】原状回復義務ガイドラインとハウスクリーニング代金の借主負担の是非
引越をするのですが、今、住んでいる賃貸住居から出ていくときに、ハウスクリーニング代は支払いをしないといけませんか？普通に部屋を使ってついた汚れは、貸主負担だと聞いたことがあるのですが。
判例は、明確な特約がない限り、賃借人は賃貸人に対し、通常損耗について、原状回復義務はないと言っています。このことを、改正民法では、明確に規定しています。ただ、これも任意規定のため、一定の限度で変更も可能です。
ハウスクリーニング代がかかること、また、その金額が、賃貸借契約書に明記されていて、退去時のクリーニングの範囲、また、代金額が常識的なものであれば、特約の有効性が認められて支払いをする必要が生じる可能性はあります。
賃借人の原状回復義務の範囲については、従前から争いのあったところです。
これは、旧法の条文上、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化にともなうものについてまで、借主が原状回復義務を負うのか明らかでなく、また、原状回復義務の範囲については、賃貸借契約当事者の合意で定めることができたため、賃貸借契約書上、賃貸人にとって、一方的に有利な条項が記載されているケースがあり、賃貸人と賃借人間で、紛争が生じることが度々あったためです。
最高裁平成17年12月16日判決（平成16(受)1573号事件）
最高裁まで争われた特定優良賃貸住宅の賃貸借契約において、裁判所は、賃貸借契約の本質として、賃貸物件の損耗の発生は、当然に予定されているとして、下記のように判示しました。
建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから，賃借人に同義務が認められるためには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
裁判所ホームページ（下線部は筆者）
最高裁は、通常損耗補修特約を、まったく認めなかったわけではなく、当事者間における特約として、賃借人が通常損耗による原状回復義務を負うことがあることを認めました。
しかし、賃借人が補修費用を負担する通常損耗の範囲が、契約書の条項自体として、具体的に明記が必要であるし、口頭での説明も、賃借人がその旨を明確に認識し、合意の内容とすることが必要であるとしました。
そして、結論として、契約書の記載内容から、通常損耗を原状回復義務の範囲に含めるか一義的に明らかであるといえない、また、入居説明会でも、通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明はなかったとして、通常損耗にかかる原状回復特約を否定しました。
したがって、契約書の記載内容から、通常損耗を原状回復義務の範囲に含めるか一義的に明らかでないといけませんから、通常損耗にかかる原状回復特約は、極めて限定的に解釈されることになるでしょう。
原状回復義務ガイドライン
平成23年8月、国土交通省住宅局は、原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）を、賃貸借契約の当時者である賃貸人や賃借人、それを媒介する媒介業者、管理をする管理業者等がトラブルの未然防止と円滑な解決に役立たせることを目的として、公表しました。
このガイドラインでは、原状回復を「賃貸人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」と定義し、通常の使用の範囲内の損耗等にうちては、原状回復の範囲に含まれないことを明らかにしている。
ただし、契約自由の原則もあることから、ガイドラインでは、賃借人に特別の負担を課す特約の要件として、次の条件を定めている。
【賃借人に特別の負担を課す特約の要件】
国土交通省住宅局発行 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）
① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
改正法621条
判例法理や原状回復義務ガイドラインから、原状回復義務を負う「損傷」に、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化は含まれないと規定することで、通常損耗、賃借物の経年変化は、原状回復義務の範囲に含まれないことを明らかにしています。
また、「損傷」に含まれる場合であっても、その損傷が、賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃借人は、原状回復義務を負わないものとしました。
第六百二十一条 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
クリーニング特約の有効性
以上を踏まえ、クリーニング特約の有効性を検討します。
ハウスクリーニング代金額の契約書への明記
原状回復義務ガイドラインから、賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していることが必要ですから、本来、ハウスクリーニング代が、原状回復費用に含まれないけれど、特約によって負担してもらう旨を、また、費用負担額を、契約書に明記することが必要となるでしょう。
例えば、次のような内容が考えられます。
・ハウスクリーニング代は借主の負担とする。費用は、金2万円とする。
・賃借人の退去時、専門業者によるハウスクリーニングを行うこととし、その代金は、借主の負担として、実額を支払う。但し、金2万円の限度で負担するものとする。
代金の妥当性
原状回復義務ガイドラインでは、特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在することを要求されていることから、ハウスクリーニング代金が暴利的な場合、特約の有効性は、否定されることになるでしょう。
賃借人の明示の意思表示
ハウスクリーニング代金の契約書への明記、代金の妥当性に影響を受けますが、賃借人は、本来、ハウスクリーニング代金が、賃借人の負担ではないことを理解したうえで、契約書に署名押印をしてもらうことになるでしょう。
ただ、改正民法は、通常損耗、経年変化を、原状回復義務の範囲に含めないことを明示したことから、今後、特約の有効性の判断は、さらに厳格になることが予想されます。
不動産業者としては、今後、賃借人にハウスクリーニング代を請求するのであれば、契約書にハウスクリーニング代が、借主負担であること、金額が明示されていることを前提に、賃借人に、ハウスクリーニング代は、本来、家主負担ですが、今回の契約では、借主負担としていることを、具体的に説明する必要が生じる可能性がありますから、今後の契約時には、注意が必要となるでしょう。
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